Konjunktureller Rückenwind für die Baumarktentwicklung 2015?

Nachdem der baugewerbliche Umsatz (Quelle: HV der Deutschen Bauindustrie) im 1. Quartal - begünstigt durch ausgezeichnete Witterungsbedingungen - um 25% gegenüber Vorjahr zugelegt hatte, ist dieser Zuwachs im weiteren Jahresverlauf auf rund 5% im November (real: + 3,5%) abgeschmolzen. Die Bauwirtschaft hat somit an Schwung verloren. Die Auftragseingänge lagen nominal etwa auf Vorjahr (real: -2%). Die Auftragsbestände im Bauhauptgewerbe sind trotz der milden Witterung nur geringfügig gesunken. Dafür geht die Bauwirtschaft mit einem hohen Auftragspolster in das neue Jahr 2015:

Dabei ist die Zahl der Beschäftigten im Bauhauptgewerbe geringfügig gestiegen.
Analog zur Bautätigkeit ist der Baustoffabsatz im Rohbau (Zement, Beton, Mineralische Rohstoffe) in 2014 um rund 2% gestiegen. Dies entsprach in etwa den Prognosen zu Beginn des letzten Jahres. Allerdings war die Entwicklung typischer Frühindikatoren enttäuschend. So lagen die Wohnbaugenehmigungen seit Sommer letzten Jahres (Juli – November 2014) trotz exzellenter Rahmenbedingungen nur auf Vorjahresniveau, während der Nichtwohnbau sogar um 9% rückläufig war. Die Auftragseingänge im Tiefbau sind im gleichen Zeitraum real um 7% zurückgegangen (Quelle: Statistisches Bundesamt). Für die Ursachenanalyse und vor allem für die Einschätzung des Jahres 2015 hilft ein Blick auf die gesamtwirtschliche Entwicklung.
Die wirtschaftliche Entwicklung in 2014 war in Deutschland durch große Unsicherheit geprägt. Nach einem sehr guten Start im 1. Quartal 2014, folgten im 2. und im 3. Quartal Stagnation, ehe im 4. Quartal wieder ein Wachstum stand. Insgesamt lag das BIP-Wachstum im letzten Jahr bei 1,5%. Es waren vor allem außenwirtschaftliche Einflüsse, die für diese Berg- und Talfahrt verantwortlich waren. Insbesondere die Schwäche der Eurozone und die Ukraine-Krise mit der Folge eines Embargos gegen Russland machten der deutschen Wirtschaft zu schaffen. Im Jahresverlauf hat sich das Geschäftsklima (Quelle: ifo) laufend verschlechtert und erreichte im Oktober 2014 den Tiefpunkt. Zur Verunsicherung der Investoren haben jedoch auch die Beschlüsse der Bundesregierung zum Mindestlohn und zum Vorruhestand sowie die im internationalen Vergleich hohen Strompreise beigetragen. Dies hat sich negativ auf die Bautätigkeit ausgewirkt, da schon geplante Bauvorhaben zurückgestellt wurden. Im Tiefbau haben die nicht mehr so üppig sprudelnden Steuereinnahmen und die Schuldenbremse ebenfalls zu einer temporären Zurückhaltung bei der Auftragsvergabe für Baumaßnahmen geführt. 

Inzwischen hat die deutsche Wirtschaft die vorübergehende Schwächephase überwunden. Dabei profitiert die deutsche Wirtschaft zeitgleich von drei Faktoren:

• Abwertung des Euro
• Sinkende Rohölpreise
• Gestiegene Kaufkraft im Inland

Der Euro hat gegenüber dem US$ binnen Jahresfrist um fast 20% an Wert verloren. Auch gegenüber anderen Währungen hat der Euro Federn gelassen. Dies wurde zuletzt bei der Freigabe des Wechselkurses der Schweizer Nationalbank deutlich, als der Schweizer Franken sprunghaft anstieg. Das am 22.01.2015 beschlossene Wertpapier-Aufkaufprogramm der EZB im Umfang von 1,14 Bio. € wird zu einer Geldschwemme führen und den Abwertungsdruck auf den € erhöhen. Obwohl der Gesamtnutzen dieses Programms höchst umstritten ist, wird kurzfristig vor allem Deutschland als Export-Weltmeister profitieren. Die Exporte werden billiger und damit gewinnt die ohnehin schon starke Exportwirtschaft noch mehr an Schlagkraft. 

Von den dramatisch sinkenden Rohölpreisen profitiert die deutsche Wirtschaft durch niedrigere Produktions- und Frachtkosten, aber auch die deutschen Verbraucher durch eine höhere Kaufkraft. Der Verbraucherpreisindex ist im Dezember nur noch um 0,2% gegenüber Vorjahr gestiegen (Statistisches Bundesamt), während die verfügbaren Einkommen in 2014 um rund 2,3% höher waren als im Vorjahr (ifo-Konjunkturprognose 2014/2015).

Die Wachstumsprognosen der Banken und Wirtschaftsforschungsinstitute wurden zuletzt wieder angehoben. Sowohl der Währungsverfall des € als auch die sinkenden Rohölpreise (DIHK) dürften je 0,3% zusätzliches Wirtschaftswachstum generieren. Ifo rechnet in 2015 mit einem BIP-Wachstum von 1,5%. Als Folge dieser Entwicklung ist das ifo-Geschäftsklima in den letzten drei Monaten wieder gestiegen, der Optimismus kehrt zurück! Laut IW-Verbandsumfrage 2015 blickt die deutsche Wirtschaft verhalten optimistisch ins Jahr 2015. Vieles spricht dafür, dass auch die Bauwirtschaft schon bald wieder auf die Erfolgsspur zurückkehrt, denn die fundamentalen Faktoren sind nach wie vor gut.

Der Wohnungsbau verzeichnet in attraktiven Städten und Ballungsräumen nach wie vor einen Nachfrageboom. Neben den extrem günstigen Finanzierungsbedingungen, höheren Einkommen und sicheren Arbeitsplätzen tritt zunehmend als Motor die Einwanderung in Erscheinung. Die folgende Grafik zeigt den Wanderungssaldo (Statistisches Bundesamt):

In 2014 wird mit einer Netto-Zuwanderung von mindestens 470.000 gerechnet (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 21.01.2015). Im Zeitraum 2010-2014 lag der Wanderungssaldo insgesamt bei 1,7 Mio. Personen.

Nach einer Schätzung des Statistichen Bundesamtes hat sich die Einwohnerzahl von knapp 80,8 Mio. am Jahresanfang auf knapp 81,1 Mio. am Jahresende deutlich erhöht. Die Zahl der Haushalte dürfte um fast 200.000 zugenommen haben.

Um allein die wachsende Zahl der Haushalte mit Wohnraum zu versorgen, müssten jährlich 200.000 Wohnungen erstellt werden. Viele Wohnungen aus dem Bestand von ca. 40 Mio. Wohnungen genügen aus vielerlei Gründen nicht mehr aktuellen Ansprüchen. Experten rechnen damit, dass jährlich mindestens 100.000 Wohnungen (0,2%-0,3% des Wohnungsbestandes) ersetzt werden müssten (BBSR). Durch die zunehmende Alterung des Wohnungsbestandes wird der Ersatzbedarf in Zukunft steigen. Im Hinblick auf die aktuelle Zuwanderung und den Ersatz von Wohnungen, die den sich ändernden Bedürfnissen (z.B. ENEV 2014, barrierefreies Wohnen) nicht mehr gerecht werden, müssten also mindestens 300.000 Wohnungen pro Jahr erstellt werden, um den Wohnungsengpass zu entschärfen. Dies entspricht auch den Prognosen von ifo und HEINZE (Mittelfristprognose und langfristige Perspektiven der Bauwirtschaft, Oktober 2014).

Die Realität ist ernüchternd! Auch in 2014 lagen die Fertigstellungen mit geschätzt 245.000 Wohnungen immer noch weit unter dem Bedarf. Im laufenden Jahr rechnen wir mit 260.000 fertiggestellten Wohnungen. Das heißt: die Bedarfslücke öffnet sich weiter. 

Deshalb ist ein hohes Wachstum in den nächsten Jahren dringend notwendig. Dies setzt allerdings voraus, dass zügig Bauland ausgewiesen wird, damit die dringend benötigten Wohnungen gebaut werden können. Hier sind insbesondere die Kommunen gefordert, da eine Verknappung von Bauland zu exorbitanten Steigerungen von Mieten und Immobilienpreisen in den betroffenen Regionen führen kann. In 2014 gab es über alle Immobilienklassen hinweg einen durchschnittlichen Preisanstieg von 4% (Quelle: Bulwiengesa). Schon in 2013 sind die Baulandpreise um knapp 5% gestiegen (Statistisches Bundesamt). In Agglomerationsräumen sind die Grundstückspreise in 2014 sogar um über 12% gestiegen (Quelle: Bulwiengesa). Das birgt sozialen Sprengstoff. Die Kommunen stehen in der Pflicht, bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen. Es wächst die Gefahr von sozialen Spannungen bis hin zu Ausländerfeindlichkeit ( Pegida), wenn Deutsche und Zuwanderer sich um die knappen Wohnungen streiten. Die folgende Grafik der Wohnungsfertigstellungen verdeutlicht die Lücke und zeigt den Handlungsbedarf: 

Wir rechnen in den nächsten Jahren zwar mit einem spürbaren Anstieg der Anzahl fertiggestellter Wohnungen,  voraussichtlich werden aber erst in 2018 die 300.000 Wohnungen erreicht. 

Der Entwicklung im Nichtwohnbau ist eng mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung verknüpft. Dies gilt insbesondere für die größten Teilsegmente, den Bau von Fabriken und Werkstätten sowie von Handels- und Lagergebäuden. Vor allem das ifo-Geschäftsklima hat erhebliche Auswirkungen auf die Bautätigkeit. Der Aufwärtstrend im Geschäftsklima in den letzten drei Monaten dürfte sich mit einer zeitlichen Verzögerung von ca. 6 Monaten in steigenden Baugenehmigungen niederschlagen. Wir erwarten eine deutliche Steigerung der Unternehmensgewinne und der Exportaufträge und in der Folge auch der Kapazitätsauslastung. Insgesamt haben sich die Perspektiven im Nichtwohnbau in den letzten Monaten deutlich verbessert. Es wird allerdings eine Zeit dauern, bis sich dies auf die Bautätigkeit auswirkt. Deshalb rechnen wir für das laufende Jahr mit einem kleinen Rückgang (-1/-2%) des preisbereinigten baugewerblichen Umsatzes im Nichtwohnbau. 

Der deutliche Rückgang der realen Auftragseingänge im Tiefbau in den letzten Monaten ist voraussichtlich nur vorübergehend. Der Verkehrsetat des Bundes soll in diesem Jahr planmäßig um rund 3% (real: + 2%) steigen:

In mehreren Studien (BDI, ADAC, ProgTrans, DIW Difu…) in den letzten Jahren wurde nachgewiesen, dass der Verkehrshaushalt erheblich unterfinanziert ist und die Bundesregierung pro Jahr mindestens 14 Mrd. € zur Rettung der Verkehrsinfrastruktur investieren müsste. Davon ist die mittelfristige Finanzplanung weit entfernt. 
Dank der extrem niedrigen Leitzinsen hat Deutschland den Staatshaushalt in 2014 ohne große Anstrengungen ausgeglichen. Damit wächst der Spielraum für Ausgaben, da auch die Steuereinnahmen jährlich um 3-4% steigen werden (Quelle: BMF, Arbeitskreis Steuerschätzungen, November 2014):

Insgesamt rechnen wir in 2015 und in den Folgejahren real mit einem 1-2%igem Zuwachs der Bautätigkeit im Tiefbau mit Schwerpunkt Verkehrsinfrastruktur. Die Baustoffindustrie wird nur partiell profitieren, da die Schwerpunkte der Maßnahmen im Erhalt und in der Sanierung liegen.

Resumé
Die Bauwirtschaft und damit auch die Baustoffindustrie gehen mit gedämpfter Zuversicht in das Jahr 2015. Aktuell steht die Branche unter dem Zeichen rückläufiger Baugenehmigungen und Auftragseingänge. Auf der anderen Seite geht die Bauwirtschaft mit immer noch hohen Auftragsbeständen in das neue Jahr. Von diesem Polster wird die Bautätigkeit in den ersten Monaten zehren sofern das Wetter mitmacht. Für die Bautätigkeit in der zweiten Jahreshälfte ist dann die Entwicklung der Baugenehmigungen und Auftragseingänge in den nächsten Monaten maßgeblich. Hier dürften schon erste Impulse aus der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung kommen. Während der Wohnbau wieder auf Wachstumskurs einschwenkt, ist das Investitionsverhalten der Unternehmen eher zwiespältig. Der Tiefbau wird sich wieder fangen, die Zuwächse werden aber bescheiden bleiben. Insgesamt wird die Bautätigkeit leicht zulegen (+ 1-2%), der richtige Schwung fehlt aber noch. Die Branche ist wohl eher ein Triebwagen als eine Lokomotive.