Bauwirtschaft im Aufwind – Wie nachhaltig ist der Trend?

Die Nachfrage steigt in den drei Marktsegmenten Wohnbau, Nichtwohnbau und Tiefbau, wie die aktuellen Baugenehmigungen und Auftragseingänge bestätigen. Darüber hinaus hat die Baubranche von den überaus günstigen Witterungsbedingungen im ersten Quartal 2014 profitiert. Dementsprechend beeindruckend sind die Zahlen im 1. Quartal:

• Baugewerblicher Umsatz: + 25% (HV der Deutschen Bauindustrie)
• Zementinlandsversand: + 40% (VDZ)

Insgesamt darf sich das Bauhauptgewerbe im Jahr 2014 auf einen nominalen Umsatzzuwachs von 8 – 10% (preisbereinigt: 6 – 8%) freuen. An dieser Stelle kommt manch einer ins Grübeln und es wird immer häufiger die Frage nach der Nachhaltigkeit der Baumarktentwicklung gestellt. Schließlich ist die Erinnerung an die vielen schwierigen Jahre im vergangenen Jahrzehnt noch frisch.
Die Antwort auf die Frage nach der Nachhaltigkeit der Baumarktentwicklung liefert die Entwicklung fundamentaler Schlüsselgrößen, welche die Bauwirtschaft nachhaltig, d.h. mittelfristig  (Zeitraum: 2014 – 2018) beeinflussen. Diese sind:

• Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
• Staatsverschuldung und politische Schwerpunkte (Verkehrsetat)
• Soziodemografie (Anzahl der Haushalte, Zuwanderung, Mobilität)
• Wohnungsbedarf 

 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
In den letzten 10 Jahren lag der Anteil der Bauinvestitionen am Bruttoinlandsprodukt zwischen 9 und 10% (Statistisches Bundesamt). Damit liegt Deutschland im Mittelfeld der europäischen Länder (Eurostat). Der Anteil der Bauinvestitionen ist im Trend – wenn auch nur marginal – gestiegen:

 
In 2014 dürfte der Anteil über 10% liegen. 

Die Prognosen für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in 2014 und in 2015 liegen jeweils bei + 2% (Gemeinschaftsdiagnose Frühjahr 2014). Mittelfristig wird mit einem BIP-Wachstum von Ø 1,5% pro Jahr gerechnet. Bei einer konstanten Quote der Bauinvestitionen würde dies ein gleiches Wachstum der Bauinvestitionen bedeuten. Danach lägen die realen Bauinvestitionen in 2018 um rd. 8% über dem Niveau des Jahre 2013.
Von der positiven Wirtschaftsentwicklung profitieren alle Marktsegmente, insbesondere aber der Nichtwohnbau.

Staatsverschuldung und politische Schwerpunkte
Als Folge der Kosten für die Wiedervereinigung und ausgelöst durch die Finanzkrise in 2008 haben sich die Staatsschulden in Deutschland in den vergangenen Jahren massiv erhöht.
Inzwischen hat die Bundesregierung die Verschuldung wieder in den Griff bekommen. Die absolute Höhe der Schulden stagniert und der Anteil der Staatsschulden am BIP hat den Höhepunkt überschritten. Der weitere Schuldenabbau hat hohe Priorität. Dies wird durch die deutlich steigenden Steuereinnahmen erleichtert. In 2013 lagen die Steuereinnahmen bei 620 Mrd. € auf Rekordniveau. Mittelfristig werden kräftige Steuerzuwächse erwartet. Danach sollen die Steuern bis 2018 im rund 120 Mrd. € auf über 738 Mrd. € steigen (statista).
Der für die Baubranche wichtige Verkehrsetat des zuständigen Ministeriums weist dennoch nur ein nahezu stagnierendes Budget (Finanzplanung 2018) aus. Unter Berücksichtigung einer Preissteigerung von jährlich rund 2% bedeutet dies mittelfristig sogar eine Schrumpfung der realen Ausgaben für die Verkehrsinfrastruktur: 

 
Insgesamt wächst allerdings der Druck auf eine Erhöhung des Verkehrsetats aus mehreren Gründen:

1. Jahrzehntelange Unterfinanzierung der deutschen Verkehrsinfrastruktur – Die realen Bruttoinvestitionen in den Verkehr sind in den letzten 20 Jahren um 24% zurückgegangen (ProgTrans 2012: Daehre-Kommission: „Zukunft der Verkehrsinfrastrukturfinanzierung“ 2012, sowie DIW in 2013).
2. Der Zustand der Verkehrswege hat sich dadurch deutlich verschlechtert (ZEB: Zustandserfassung und -bewertung der Fahrbahnoberflächen von Straßen). Laut Berechnungen der Daehre-Kommission besteht allein für den Erhalt und Nachholbedarf über alle Verkehrsträger hinweg ein Nachholbedarf von 7,2 Mrd. € pro Jahr.
3. Die Verkehrsprognosen gehen von einem deutlich zunehmenden Verkehr aus. Bis 2015 wird ein Zuwachs im Güterverkehr bis zu 70% erwartet (Verkehrsministerium, ADAC u.a.)
4. Höhere erwartete Steuereinnahmen (auch aus der Verkehrsmaut) erweitern den Handlungsspielraum.
5. Der internationale Druck auf Deutschland wächst, endlich mehr in Deutschland zu investieren und nicht nur Kapital zu exportieren. Der IWF drängt Deutschland zu mehr Investitionen in die Infrastruktur (HB, 20.05.2014). 

Wir erwarten deshalb eine Aufstockung des Verkehrsetats über die bisherige Finanzplanung hinaus. Davon profitiert der Tiefbau. 

Soziodemografie
Die Bevölkerungsentwicklung war in Deutschland im letzten Jahrzehnt (2001-2010) rückläufig. In 2012 (+ 200.000) und in 2013 (Schätzung: + 300.000) ist die Bevölkerung jedoch wieder gewachsen. Die Ursache liegt in einem deutlichen Überschuss an Zuwanderern.
Die Zahl der Zuwanderer ist ab 2010 in immer schnellerem Tempo gestiegen. Dies ist in erster Linie  auf das attraktive Arbeitsplatzangebot in Deutschland zurückzuführen, während in den Herkunftsländern der Einwanderer Tristesse herrscht. Zumindest in 2014 und in 2015 rechnen wir nochmals mit einem hohen Wanderungssaldo in ähnlicher Größenordnung wie in 2012 und 2013.
Nach wie vor gibt es einen Trend zu Kleinhaushalten. Deshalb wächst die Zahl der Haushalte schneller als die Bevölkerung. Die Zahl der Haushalte ist in den letzten beiden Jahren um jeweils rund 200.000 gestiegen (ifo/EUROCINSTRUCT).

Wohnungsbedarf
In Deutschland entfielen in 2012 auf 40,7 Mio. Haushalte 40,1 Mio. Wohnungen. Für einen ausgeglichenen Wohnmarkt wird eine Leerstandreserve von ca. 3% des Wohnungsbestandes benötigt (Umzüge, Zweitwohnungen, Ferienwohnungen). Nach Abzug der Leerstandreserve standen in 2012 ca. 38,9 Mio. Wohnungen tatsächlich zur Verfügung. Das bedeutet rechnerisch, dass in 2012 rund 1,8 Mio. Haushalte keine Wohnung hatte. Das deutet auf eine Unterversorgung hin.
Ein wesentlicher Faktor der Bedarfsermittlung ist der Ersatzbedarf. Dieser resultiert aus dem Abriss von Gebäuden, aus der Umnutzung, oder aber daraus, dass bestehende Wohnungen aufgrund ihres Zustandes nicht mehr vermietbar sind. Statistisch werden nur die Abrisse erfasst, die aber nur einen Teil des Ersatzbedarfs ausmachen. In 2012 wurden in Deutschland 28.000 Wohnungen abgerissen (Statistisches Bundesamt: Bautätigkeit). Basierend auf Erfahrungswerten wird in einer Wohnungsmarktprognose des BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) aus 2010 bei den Ein- und Zweifamilienhäusern von einer jährlichen Ersatzquote von 0,2% des Bestands ausgegangen, bei den Mehrfamilienhäusern werden 0,3% angesetzt. Danach wären pro Jahr mehr als 100.000 Wohnungen zu ersetzen. Mit zunehmendem Alter der Wohnungsbestände und sich ändernder Bedürfnissen (z.B. seniorengerechtes Wohnen, energieeffizientes Bauen) wird der Ersatzbedarf in Zukunft steigen.
Wohnungsmärkte sind lokale Märkte. Lokal sind das Angebot und die Nachfrage nach Wohnungen extrem unterschiedlich. In attraktiven Städten und Ballungsräumen herrscht heute ein akuter Wohnungsmangel. Ein zuverlässiger Indikator ist lokale Entwicklung der Wohnungsmieten und der Immobilienpreise. Während die Wohnungsmieten in 2013 bundesweit nur um 1,3% gestiegen sind (Statistisches Bundesamt), werden in Neubauten regional immer häufiger zweistellige Mietpreissteigerungen erzielt. Nach einer Analyse von S&P (Standard & Poor’s) werden die Immobilienpreise in Deutschland in 2014 um 4,5% und 2015 nochmals um 4% steigen. Der mittelfristige jährliche Bedarf an zusätzlichen Wohnungen liegt bei mindestens 300.000 pro Jahr:

• 200.000 Wohnungen zur Versorgung der zusätzlichen Anzahl der Haushalte
• 100.000 Wohnungen aus Ersatzbedarf 

In 2010 wurde mit knapp 160.000 fertiggestellten Wohnungen der historische Tiefpunkt im deutschen Wohnungsbau erreicht. Seither geht es kontinuierlich aufwärts. In 2012 wurden 200.000 Wohnungen fertiggestellt und in 2013 wurden nach vorläufigen Schätzungen (Prognose ifo) 233.000 Wohnungen fertiggestellt. In 2014 dürften rund 255.000 Wohnungen (+ 9%) fertiggestellt werden. Aber auch dieses Volumen liegt noch weit unter dem mittelfristigen Bedarf:

Da die aktuellen attraktiven Finanzierungsbedingungen mit extrem niedrigen Hypothekenzinsen noch für einige Zeit weiterbestehen werden, rechnen wir mittelfristig mit weiteren Zuwächsen im Wohnungsbau. Spätestens in 2017 dürfte die Schwelle von 300.000 Wohnungen überschritten werden.

 

Ausblick

Eric Wittmann, Vorstandsvorsitzender der CEMEX Deutschland AG resümiert:

„Die deutsche Bauwirtschaft kann nach einem schwierigen Jahrzehnt mit großer Zuversicht in die kommenden Jahre blicken. In allen Marktsegmenten ist der Bedarf höher als die aktuelle Bautätigkeit. Unser Land braucht mehr Wohnungen in den Ballungsgebieten, mehr Fabriken und Lagerhallen und vor allem eine umfassende, dauerhafte Erneuerung der Verkehrsinfrastruktur. Mit Bauinvestitionen von rund 270 Mrd. € ist die Bauwirtschaft schon heute ein wichtiger volkswirtschaftlicher Faktor mit hoher Wertschöpfung. Jetzt geht es darum, den erreichten Qualitätsstandard systematisch auszubauen, um den zunehmenden Anforderungen an Energieeffizienz von Gebäuden und an die Dauerhaftigkeit gerecht zu werden. Dazu benötigen wir qualifiziertes Personal und ein neues Denken: Nicht der Anschaffungspreis für ein Bauwerk ist entscheidend, sondern die Wirtschaftlichkeit im Lebenszyklus. Dieses alles hat seinen Preis, aber er ist es wert. Schließlich schaffen wir die Grundlage dafür, wie wir in Zukunft leben, wohnen und arbeiten.“