Baumarktentwicklung 2013 – Sorgt der Wohnbau weiterhin für Schwung?

Deutschland ist als führendes Exportland sehr eng mit den Staaten der EU verflochten. 57% aller deutschen Exporte gehen in die EU-Länder. Dementsprechend werden der deutsche Export und damit das Wirtschaftswachstum durch die Rezession in der EU gedämpft. Zwar konnte 2012 eine Rezession in unserem Land vermieden werden, dennoch waren die Bremsspuren unübersehbar. Das BIP-Wachstum hat sich von 3% im Jahr 2011 auf 0,7% im Jahr 2012 deutlich verlangsamt. Die Aussichten für 2013 bleiben gedämpft. Die Wachstumsprognosen der Banken und Wirtschaftsforschungsinstitute liegen unter 1%. Als Folge wird die Arbeitslosigkeit wieder leicht zunehmen. Die Kapazitätsauslastung der deutschen Industrie wird weiterhin leicht zurückgehen und die Steuereinnahmen dürften nur noch marginal wachsen.
Dies alles sind natürlich schwierige Rahmenbedingungen für den deutschen Baumarkt für das Jahr 2013. Andererseits gibt es im Wohnbau auch positive Faktoren, die hoffnungsvoll stimmen.
Der Wohnbau, der schon in den letzten beiden Jahren kräftig gewachsen ist, bleibt auch 2013 Wachstumsmotor. Wachstumstreiber ist die Nachfrage im Mehrfamilienhausbau, wo Monat für Monat zweistellige Zuwächse in den Baugenehmigungen ausgewiesen werden.
Insbesondere in attraktiven Ballungsräumen und Großstädten herrscht ein akuter Mangel an Wohnungen. Die Immobilienpreise und die Mieten klettern dort zweistellig. Für viele Investoren aus dem Inland und Ausland ist dieses Marktsegment als Kapitalanlage attraktiv. Gleichzeitig machen extrem niedrige Zinsen und steigende Einkommen bei niedriger Arbeitslosigkeit für viele Haushalte mit mittlerem Einkommen den Erwerb von Immobilieneigentum erschwinglich.

Die Grafik der jährlichen Baugenehmigungen zeigt anschaulich, dass wir von einem Bauboom weit entfernt sind und in absehbarer Zeit keine Überhitzung des Marktes droht. Die aktuellen Genehmigungen von rund 240.000 Wohnungen im Jahr 2012 liegen weit unter dem langjährigen Durchschnitt (Ø 1991 – 2012: 325.000), aber auch unter dem zukünftigen Bedarf, der von Experten auf 250.000 – 300.000 Wohnungen pro Jahr geschätzt wird (LBS u.a.). Dementsprechend liegen die Prognosen für den 5-Jahreszeitraum 2013-2017 bei 270.000 (Heinze) bzw. 250.000 (ifo - nur Neubau).

Zwar sind die Immobilienpreise zuletzt kräftiger gestiegen, gleichwohl lagen die Preise 2012 bundesweit nur 10% höher als in 2005 (Quelle: www.hypoport.de). Auch die Wohnungsmieten lagen im Jahresdurchschnitt 2012 bescheidene 8% über dem Niveau von 2005. Dies entspricht einer durchschnittlichen Mietsteigerung von etwas über 1% pro Jahr (Quelle: Stat. Bundesamt). Damit sind die Mieten weniger als die Lebenshaltungskosten gestiegen (+ 1,5% pro Jahr).
Im Vorfeld der Bundestagswahlen hat auch die Politik das Thema Mietsteigerungen und Wohnungsengpässe für sich entdeckt. Tatsächlich sind die Mieten in attraktiven Großstädten (aber nur dort!) bei einer Neuvermietung zuletzt zweistellig gestiegen. In München, und acht weiteren Großstädten liegen die Kaltmieten aktuell bei über 10 €/m² für eine Neubauwohnung (Quelle: empirica, 3. Quartal 2012) im Durchschnitt.

Damit wird es für Familien mit niedrigem Einkommen in diesen Städten immer schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Die Gefahr politischer Eingriffe (z.B. Deckelung der Mieten) wächst. Dies würde jedoch unweigerlich die Investitionsbereitschaft in diesem Marktsegment dämpfen. Interventionen, die darauf abzielen, die Rentabilität von Immobilienprojekten für den Investor massiv zu senken, sind kein erfolgsversprechender Weg für eine ausreichende Wohnungsversorgung zu akzeptablen Preisen. Viel wichtiger wäre es stattdessen, wenn die Kommunen kurzfristig deutlich mehr Bauland ausweisen würden, statt das Angebot künstlich zu verknappen! Dann könnten Bauvorhaben schneller umgesetzt und lokale Engpässe zügig beseitigt werden.
Der Nichtwohnbau ist stark von der wirtschaftlichen Entwicklung abhängig. Dies gilt insbesondere für die Teilsegmente Fabrik- und Werkstattgebäude sowie Handels- und Lagergebäude. Hier sind die Baugenehmigungen seit dem Sommer 2012 als Reaktion auf schleppende Auftragseingänge und die schwindende Kapazitätsauslastung deutlich zurückgegangen. Zwar hat sich das Geschäftsklima zuletzt wieder aufgehellt (Quelle: ifo), der Trend im Wirtschaftsbau ist jedoch abwärts gerichtet. Der Landwirtschaftsbau steht nach drei starken Jahren ebenfalls vor einer Abwärtskorrektur. Sparmaßnahmen der öffentlichen Auftraggeber lasten auf dem Bau von Anstaltsgebäuden, deren Baugenehmigungen zuletzt mehr als 20% eingebrochen sind. Die Baugenehmigungen von Büro- und Verwaltungsgebäuden sind in den letzten Monaten gestiegen, aber das Bild ist regional sehr differenziert und der Trend ist nicht eindeutig. Einzelne Großobjekte können das Bild verzerren. Alles in allem ist der Nichtwohnbau in 2013 das kritische Marktsegment. Ein zusätzliches Risiko liegt in der Realisierungsquote. Projekte können kurzfristig zurückgestellt oder gar storniert werden, sollte die Verunsicherung über die weitere Wirtschaftsentwicklung zunehmen.
Der Tiefbau verzeichnete im Zeitraum Januar bis November 2012 einen realen Auftragszuwachs von knapp 4%. Vor allem der Oktober brachte den Bauunternehmen einen kräftigen Auftragsschub. Der wesentliche Grund für diesen Zuwachs sind unerwartet stark gestiegene Steuereinnahmen, wodurch der Finanzierungsspielraum für Tiefbauprojekte insbesondere auf kommunaler Ebene erweitert wurde. Im weiteren Verlauf ist jedoch mit Stagnation bei den Aufträgen im Tiefbau zu rechnen. Die Finanzplanung des Bundes weist 2013 einschließlich der zusätzlich bewilligten Mittel real Stagnation und danach Rückgänge aus.

Unter Berücksichtigung einer jährlichen Preissteigerung von 2% läge der Verkehrsetat 2016 real um rund 12% niedriger als im Jahr 2012! Dabei gehen alle Prognosen von einem steigenden Verkehrsaufkommen aus (Mittelfristprognose des BMVBS), wobei im Straßengüterfernverkehr die höchsten Zuwächse erwartet werden (ITP u.a.). Aufgrund der unterlassenen Verkehrsinvestitionen hat sich der Zustand des deutschen Verkehrsnetzes deutlich verschlechtert. Nach einer Schätzung des Beratungsinstituts ProgTrans hat die deutsche Verkehrsinfrastruktur zwischen 1980 und 2010 eine Achtel ihres Wertes verloren! Laut BDI müsste die Bundesregierung zur Rettung der Verkehrsinfrastruktur jährlich 14 Mrd. € investieren und damit 4 Mrd. € mehr als in der Finanzplanung vorgesehen. Allein für den Erhalt der Brücken wären jährlich bis zu 2,75 Mrd. € zusätzlich zu investieren.
In den letzten drei Jahren ist deutlich geworden, dass neben der Baunachfrage (gemessen an den statistisch erfassten Baugenehmigungen und Auftragseingängen) Sonderfaktoren wie Witterungsbedingungen und Kapazitätsengpässe im Bauhauptgewerbe die tatsächliche Marktentwicklung im Bau wesentlich beeinflussen.

• Der harte Winter des Jahres 2010 verhinderte die fristgerechte Ausführung der Bauprojekte.

• Der ungewöhnlich milde Winter 2011 (ohne jeden Ausfalltag!) ermöglichte einen Abbau des Auftragsbestandes aus dem Jahr 2010. Gleichzeitig konnten durch den milden Dezember auch schon Aufträge erledigt werden, die bei normalem Wetter erst 2012 zur Ausführung gelangt wären.
Nach einer vorläufigen Schätzung dürfte der Umsatz im Bauhauptgewerbe im Jahr 2012 knapp unter dem Vorjahr gelegen haben. Bei einer durchschnittlichen Steigerung der Baupreise von 3,7% (Quelle: Stat. Bundesamt) entspricht dies einem realen Rückgang von 4-5%. Dies wird bestätigt durch die Entwicklung des Zementmarktes, der nach einer Schätzung von CEMEX ebenfalls um rd. 5% rückläufig war. Ähnliche Rückgänge werden auch bei Transportbeton, Betonfertigteilen und Mineralischen Rohstoffen erwartet.
Dieser Rückgang steht in krassem Gegensatz zur positiven Nachfrageentwicklung im Wohnbau und im Tiefbau. Danach wäre 2012 mit einem realen Zuwachs des baugewerblichen Umsatzes zu rechnen gewesen. Offensichtlich gibt es regionale Kapazitätsengpässe im Bauhauptgewerbe, die eine zeitnahe Ausführung der Aufträge verhindern. Vor allem Fachkräfte sind auf dem Bau Mangelware. In den kommenden acht Jahren scheiden 83.000 Beschäftigte im Bauhandwerk aus, die schwer zu ersetzen sind (Quelle: SOKA-Bau).
Einen Hinweis auf diese Kapazitätsengpässe gibt die monatliche ifo-Umfrage. Danach sind im Jahresverlauf 2012 in erheblichem Umfang Auftragsbestände im Bauhauptgewerbe aufgebaut

Für das Jahr 2013 erwarten wir folgende reale Entwicklung der Baunachfrage in den Marksegmenten:

Auf der Basis der Anteile der drei Marktsegmente am baugewerblichen Umsatz 2012 ergibt sich ein leichter realer Zuwachs für 2013 von rd. 1%. Bei einer Preissteigerungsrate von 2% könnte der baugewerbliche Umsatz um rund 3% zulegen.

Inwieweit diese Zuwächse realisiert werden, hängt auch in diesem Jahr vom Wetter ab. Nach dem Kälteeinbruch im Januar, darf es im Februar und am Jahresende keine weiteren wesentlichen Behinderungen mehr geben.